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第5回｜売却前に必ずやるべき不動産チェック｜デューデリ対策完全ガイド
2026-03-26
第5回｜売却前に必ずやるべき不動産チェック｜デューデリ対策完全ガイド
M&Aで法人を売却する際、最終局面で必ず行われるのが 「デューデリジェンス（DD）」です。
これは買主が対象企業のリスクを徹底的に調査するプロセスであり、 不動産が含まれる場合は特に細かくチェックされる重要項目になります。
ここで問題が発覚すると、
- 価格の大幅減額
- 条件変更
- 最悪の場合、破談
といった事態につながります。
逆に言えば、 事前にしっかり準備しておけば有利に進められるのがデューデリの特徴です。
今回は最終回として、 売却前に必ず確認すべき不動産チェックポイントを完全ガイドとして解説します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談する①登記内容の確認（名義・抵当権）
まず最初に確認すべきは、 不動産の登記内容です。
主に以下の点をチェックします。
- 所有者名義が正しいか
- 会社名義になっているか
- 抵当権が残っていないか
特に多いのが、 過去の借入による抵当権が残っているケースです。
これが未抹消だと、 売却の大きな障害になります。
また、 名義が旧代表者のままなどのケースも要注意です。
②境界・越境の問題
次に重要なのが、 土地の境界問題です。
不動産取引では、
- 隣地との境界が確定しているか
- 越境物がないか
が必ず確認されます。
例えば、
- 塀が隣地にはみ出している
- 樹木が越境している
といった場合、 トラブルの原因になるため評価が下がる可能性があります。
境界が不明確な場合は、 測量の実施も検討が必要です。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談する③建物の法的リスク（違法建築・未登記）
建物については、 法的な適合性がチェックされます。
特に注意すべきポイントは以下です。
- 建築確認を受けているか
- 違法増築がないか
- 未登記部分がないか
例えば、
- 増築した部分が未登記
- 容積率オーバー
といった場合、 融資が付きにくくなるため、 買主にとって大きなリスクとなります。
結果として、 価格の減額や取引中止につながる可能性があります。
④固定資産税・コストの把握
不動産にかかるコストも重要なチェック項目です。
具体的には、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 維持管理費
これらが適正かどうか、 過去の支払い状況も含めて確認されます。
未払いがある場合、 買主に引き継がれるリスクがあるため、 必ず整理しておく必要があります。
⑤契約・資料の整備
最後に重要なのが、 関連資料の整備です。
以下のような書類は事前に揃えておきましょう。
- 登記簿謄本
- 固定資産税通知書
- 賃貸借契約書
- 図面・測量図
これらが整っていると、 買主の信頼度が大きく向上します。
逆に、
- 書類がない
- 内容が不明確
といった場合は、 不安材料となり評価が下がる原因になります。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談するデューデリ対策の本質とは？
ここまで見てきた通り、 デューデリジェンスは単なる確認作業ではありません。
本質は、 「買主の不安をどれだけ減らせるか」です。
不動産は金額が大きく、 一つの問題が大きなリスクになります。
だからこそ、
- 事前に問題を洗い出す
- 修正できるものは修正する
- 説明できる状態にする
ことが重要です。
これにより、 価格交渉を有利に進めることが可能になります。
まとめ
M&Aで法人を売却する際、 不動産のデューデリ対策は 成功のカギを握る重要ポイントです。
今回のチェックポイントをまとめると、
- 登記内容の確認
- 境界・越境の整理
- 建物の法的リスク確認
- 税金・コストの把握
- 資料の整備
これらを事前に対応することで、
- スムーズな売却
- 価格の最大化
- トラブル回避
につながります。
5回にわたり解説してきた通り、 不動産が絡むM&Aは事前準備がすべてと言っても過言ではありません。
「この状態で売れるのか？」 「どこから手をつければいいのか分からない」
という方は、 まずは現状を整理することから始めてみてください。
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