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第4回｜見落としがちなリスク｜賃貸借契約・利用状況の整理がカギ
2026-03-25
第4回｜見落としがちなリスク｜賃貸借契約・利用状況の整理がカギ
M&Aで法人を売却する際、不動産の評価やスキームに目が行きがちですが、 実務上で非常に重要なのが 「賃貸借契約や利用状況の整理」です。
この部分が曖昧なままだと、
- 買主からの評価が下がる
- 価格交渉で不利になる
- 最悪の場合、取引がストップする
といったリスクにつながります。
今回は、不動産が関わるM&Aで見落とされがちな 契約・利用面の重要ポイントについて解説します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談する不動産の利用状況は大きく3パターン
まず前提として、法人が保有する不動産の利用状況は大きく分けて 3つのパターンがあります。
- 自社で使用している
- 第三者へ賃貸している
- グループ会社や関係者に貸している
それぞれによって、 リスクの種類やチェックポイントが異なります。
①自社使用物件のチェックポイント
自社で使用している不動産の場合、 一見シンプルに見えますが注意点があります。
それは 「売却後の利用条件」です。
買主は以下の点を気にします。
- そのまま事業が継続できるか
- 立地に問題はないか
- 建物の老朽化リスク
特に、
- 築年数が古い
- 修繕履歴が不明
といった場合、 将来の修繕コストが懸念されます。
また、 建築基準法違反や未登記部分があると、 評価に大きく影響します。
②賃貸物件のチェックポイント
第三者に貸している不動産の場合、 賃貸借契約の内容が非常に重要になります。
主に以下のポイントが確認されます。
- 契約期間
- 賃料
- 更新条件
- 解約条件
ここでよくある問題が、 「賃料が相場とズレている」ケースです。
賃料が低すぎる場合
市場より安い賃料で貸していると、 収益性が低いと判断されます。
賃料が高すぎる場合
逆に高すぎる場合は、 将来的に下がるリスクが懸念されます。
どちらの場合も、 企業価値の減額要因になる可能性があります。
③身内・グループ間取引のリスク
意外と多いのが、 親族やグループ会社への賃貸です。
この場合、以下のような問題が発生しやすくなります。
- 契約書が存在しない
- 賃料が適当
- 口約束になっている
M&Aではこれらは 大きなリスクとして見られます。
買主からすると、
- 契約が継続されるのか不明
- 収益の裏付けが弱い
といった不安材料になります。
そのため、 必ず書面で契約を整備することが重要です。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談する契約未整備が引き起こす3つの問題
賃貸借契約や利用状況が整理されていないと、 次のような問題が発生します。
①デューデリで指摘される
買主は必ずデューデリジェンス（調査）を行います。
このとき、 契約不備は必ず指摘されます。
②価格交渉で不利になる
リスクがあると判断されると、 価格を下げる材料にされます。
③最悪は取引中止
リスクが大きい場合、 買収自体を見送られる可能性もあります。
事前にやるべき整理ポイント
では、どのように整理すればよいのでしょうか。
重要なのは以下のポイントです。
- すべての契約を書面化する
- 賃料を相場に合わせる
- 契約条件を明確にする
- 利用状況を整理する
これらを事前に整えることで、 買主の不安を大きく減らすことができます。
結果として、 スムーズかつ高値での売却につながる可能性が高まります。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談するまとめ
不動産が関わるM&Aでは、 賃貸借契約と利用状況の整理が非常に重要です。
特に、
- 契約が曖昧
- 賃料が不適正
- 書面がない
といった状態は、 大きなリスク要因になります。
逆に言えば、 これらを事前に整備することで
- 買主の安心感が高まる
- 評価が上がる
- 売却がスムーズになる
といった効果が期待できます。
「契約が昔のままになっている」 「身内同士で曖昧に貸している」
という方は、 今のうちに整理しておくことが成功のカギです。
次回はいよいよ最終回、 「デューデリジェンス対策」について解説します。
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