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第2回｜不動産の評価で売却価格が変わる｜帳簿価格と時価の落とし穴
2026-03-23
第2回｜不動産の評価で売却価格が変わる｜帳簿価格と時価の落とし穴
M&Aで法人を売却する際、最も気になるのが 「いくらで売れるのか？」という点ではないでしょうか。
特に会社が不動産を保有している場合、 不動産の評価がそのまま企業価値に大きく影響します。
しかし実務の現場では、
- 帳簿価格のまま話を進めてしまう
- 実際の市場価格とズレている
- 思ったより安く評価されてしまう
といった「評価の落とし穴」が非常に多く見られます。
今回は、 帳簿価格と時価の違いを中心に、 不動産評価がM&Aに与える影響を解説します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談する帳簿価格とは何か？
帳簿価格とは、会社の決算書に記載されている 会計上の不動産の価値のことです。
これは購入時の価格をもとに、 減価償却を行った後の残りの価値として計算されます。
例えば、
- 20年前に5,000万円で購入した建物
- 減価償却が進んで帳簿上は500万円
といったケースは珍しくありません。
つまり帳簿価格は、 現在の市場価値とは大きくズレている可能性があります。
時価とは？実際に売れる価格
一方で時価とは、 現在の市場で実際に売買される価格のことです。
不動産の場合、時価は以下の要素で決まります。
- 立地
- 周辺相場
- 需要と供給
- 建物の状態
例えば、
- 都心部の土地 → 値上がりしている
- 地方の物件 → 値下がりしている
といったように、同じ不動産でもエリアによって評価は大きく異なります。
そのため、 帳簿価格＝時価ではないという点が非常に重要です。
含み益・含み損とは？
帳簿価格と時価の差から生まれるのが、 含み益・含み損です。
含み益のケース
- 帳簿価格：1,000万円
- 時価：3,000万円
この場合、差額の2,000万円が含み益となります。
含み損のケース
- 帳簿価格：2,000万円
- 時価：1,000万円
この場合は含み損が発生しています。
M&Aでは、この含み益・含み損が 企業価値の評価に大きく影響します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談するなぜ評価のズレが問題になるのか？
M&Aでは通常、 純資産＋収益力をベースに企業価値が算定されます。
このとき不動産の評価がズレていると、
- 本来より安く売ってしまう
- 買主との価格交渉が長引く
- 最悪の場合、破談になる
といったリスクがあります。
特に多いのが、 帳簿価格のまま評価してしまうケースです。
実際には高く売れる不動産でも、 帳簿価格で評価すると 企業価値を大きく下げてしまうことになります。
買主はどう見ているのか？
買主側は、不動産を非常にシビアに評価します。
主に以下の視点でチェックされます。
- 市場価格との乖離
- 将来の収益性（賃料）
- 修繕リスク
- 流動性（売りやすさ）
つまり、 帳簿ではなく「実際にいくらの価値があるか」を見ています。
そのため売主側も、 時価ベースでの評価を把握しておくことが必須です。
適正な不動産評価を行う方法
では、どうすれば適正な評価ができるのでしょうか。
主な方法は以下の通りです。
①不動産会社による査定
最も一般的なのが、不動産会社による査定です。
実際の取引事例をもとに、 売却可能な価格の目安を把握できます。
②不動産鑑定士による評価
より正確な評価を求める場合は、 不動産鑑定士による鑑定評価も有効です。
金融機関や大規模M&Aでは、 鑑定評価が求められるケースもあります。
③収益還元法の活用
賃貸不動産の場合は、 賃料収入から価値を算出する方法も重要です。
特に投資家が買主となる場合、 利回りベースでの評価が重視されます。
相続登記や不動産のことで迷ったら
? 不動産について相談するまとめ
不動産を保有している法人のM&Aでは、 不動産の評価が売却価格を大きく左右します。
特に重要なのは、
- 帳簿価格と時価は違う
- 含み益・含み損を把握する
- 時価ベースで企業価値を考える
という点です。
評価を誤ると、 数百万円〜数千万円単位で損をする可能性もあります。
だからこそ、 売却前に正しい不動産価値を把握することが重要です。
次回は、 「不動産は残す？売る？切り離す？」をテーマに、 戦略的な判断について解説します。
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