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第４回｜不動産を売却した場合の確定申告（譲渡所得）
2026-03-12
第4回｜不動産を売却した場合の確定申告（譲渡所得）
― 売った後に慌てないための税金知識 ―
不動産を売却した場合、必要になるのが 「譲渡所得」の確定申告です。
家賃収入とはまったく計算方法が異なり、 税率も別枠で計算されます。
「売却して利益が出たら税金がかかる」というイメージは正しいですが、 実際の計算は想像以上に複雑です。 今回はその仕組みをわかりやすく解説します。
■ 譲渡所得とは？
譲渡所得とは、 不動産を売却して得た利益のことです。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この「利益」に対して税金がかかります。
■ 取得費とは？
取得費とは、 その不動産を購入したときにかかった費用です。
- 購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 印紙税
ただし重要なのが、 建物部分は減価償却分を差し引く という点です。
第3回で解説した減価償却が、 ここで影響してきます。
■ 譲渡費用とは？
売却時に直接かかった費用が譲渡費用です。
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費
- 売却時の広告費
売却のために必要だった支出であれば、 差し引くことができます。
■ 所有期間で税率が変わる
譲渡所得は、 所有期間によって税率が大きく異なります。
① 短期譲渡（5年以下）
税率： 約39％（所得税＋住民税）
② 長期譲渡（5年超）
税率： 約20％
わずか1日の差で税率が倍近く変わることもあります。
売却タイミングは 非常に重要な判断ポイント です。
■ マイホームの特例（3,000万円控除）
自宅を売却する場合、 3,000万円特別控除 が利用できる可能性があります。
譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度で、 大幅な節税が可能です。
ただし、
- 居住用であること
- 親族間売買でないこと
- 一定期間内の再利用制限
などの条件があります。
■ 相続した不動産を売却した場合
相続物件を売却する場合も、 譲渡所得の申告が必要です。
取得費は、 被相続人の取得費を引き継ぐ ことになります。
さらに、 取得費加算の特例 などが使えるケースもあります。
相続税を支払っている場合は、 特に慎重な計算が必要です。
■ 赤字でも申告が必要？
売却して損失が出た場合でも、 確定申告をしたほうが有利 なケースがあります。
一定条件を満たせば、 他の所得と損益通算 できる場合があります。
特にマイホーム売却の損失は、 繰越控除が可能な場合があります。
■ 売却年の確定申告スケジュール
売却した年の翌年、 2月16日〜3月15日 に申告します。
必要書類は、
- 売買契約書
- 購入時の契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記事項証明書
購入時の書類がないと取得費が証明できません。
書類保管は非常に重要です。
■ 不動産会社の視点｜売却と税金はセットで考える
不動産売却は、 価格だけで判断してはいけません。
例えば、
- 所有期間が5年超になるまで待つ
- 減価償却が進みすぎる前に売却する
- 特例が使えるタイミングを狙う
など、 税金を含めた総合判断 が必要です。
確定申告は、 売却後の作業ではなく、売却前から準備するもの なのです。
■ まとめ
- 売却益は譲渡所得として課税
- 所有期間で税率が大きく変わる
- 取得費・譲渡費用の把握が重要
- 特例を活用すれば大幅節税も可能
売却時の税金を知らずに動くと、 手元に残る金額が大きく変わります。
次回は 第5回｜相続・贈与と確定申告の関係 を解説します。
不動産は「持つ・貸す・売る」だけでなく、 引き継ぐときの税金 も重要です。
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