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第３回｜減価償却と節税の考え方
2026-03-11
第3回｜減価償却と節税の考え方
― 不動産オーナーが必ず理解すべき“最大の経費” ―
不動産の確定申告において、 最も節税効果が大きい項目が「減価償却」です。
第2回では必要経費の基本を解説しましたが、 今回はその中でも特に重要な 減価償却の仕組みと考え方 について詳しく解説します。
■ 減価償却とは？
建物は年数の経過とともに価値が減少すると考えられています。 その価値の減少分を、毎年経費として計上する仕組みが 減価償却です。
ポイントは、 実際にお金が出ていなくても経費にできる という点です。
これを理解することが、 不動産経営の収支を正しく見る第一歩になります。
■ なぜ一括で経費にできないのか？
例えば2,000万円の建物を購入した場合、 その年に全額を経費にできるとしたらどうなるでしょうか？
利益が大きく圧縮され、税金がほぼゼロになる可能性 があります。
しかし建物は長期間使用する資産です。 そのため、 法定耐用年数に応じて分割して経費計上する ルールになっています。
■ 法定耐用年数とは？
建物の構造ごとに耐用年数が定められています。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：19～27年
- 鉄筋コンクリート（RC造）：47年
例えば木造アパートであれば、 22年間にわたって毎年経費計上 していきます。
■ 減価償却の計算イメージ
例：木造アパート 建物価格1,100万円の場合
1,100万円 ÷ 22年 ＝ 年間50万円（概算）
毎年約50万円を経費にできる計算になります。
現金支出はないのに、課税所得を下げられる これが減価償却の大きなメリットです。
■ 中古物件の場合はどうなる？
中古物件は、残りの耐用年数や簡便法によって計算します。
築年数が古い場合、 短期間で大きな減価償却を取れるケース もあります。
これが、 中古物件投資が節税に強いと言われる理由 の一つです。
■ 減価償却＝節税、ではない？
ここで重要なのが考え方です。
減価償却は“税金の先送り”である という点です。
建物の帳簿価額は年々下がっていきます。 そして将来売却する際、 譲渡所得が大きくなる可能性 があります。
つまり、 今の節税と、将来の税金はセットで考える必要がある のです。
■ キャッシュフローとの違い
減価償却は会計上の経費です。
しかし、 実際のキャッシュフローとは別物 です。
例えば、
- 家賃収入：100万円
- 実際の支出：60万円
- 減価償却：40万円
会計上の利益はゼロになりますが、 手元には40万円残っている 可能性があります。
この仕組みを理解することが、 不動産投資の本質です。
■ 節税目的だけで物件を買うのは危険
「減価償却で節税できる」と聞いて購入するケースがあります。
しかし、 収益性の低い物件を持つことは本末転倒 です。
重要なのは、
- 物件の収益力
- 立地の将来性
- 売却出口戦略
減価償却はあくまで 経営をサポートする要素 に過ぎません。
■ 減価償却終了後はどうなる？
耐用年数が終わると、 減価償却費はゼロ になります。
すると、 課税所得が一気に増える 可能性があります。
このタイミングで、
- 建替え
- 大規模修繕
- 売却
などを検討するオーナーも少なくありません。
■ 不動産会社の視点｜減価償却と出口戦略
減価償却は、 購入時から売却までの長期戦略 とセットで考えるべきです。
例えば、
- 償却が大きい初期は節税重視
- 償却が減る後半は売却準備
という戦略もあります。
確定申告は、 物件の“今後の方向性”を考える材料 でもあるのです。
■ まとめ
- 減価償却は現金支出のない経費
- 節税効果が非常に大きい
- 将来の売却税金も考慮する必要がある
- キャッシュフローとは別で考える
減価償却を理解できれば、 不動産経営の見え方は大きく変わります。
次回は 第4回｜不動産を売却した場合の確定申告（譲渡所得） を解説します。
売却時の税金を知らずに動くのは非常に危険です。 ぜひ続けてご覧ください。
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