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第２回 | 不動産の確定申告「必要経費」にできるもの・できないもの
2026-03-10
第2回｜不動産の確定申告「必要経費」にできるもの・できないもの
― 経費の理解が、手取りを左右する ―
不動産オーナーにとって確定申告で最も重要なのが 「必要経費」の正しい理解です。
同じ家賃収入でも、 経費の計上次第で納税額は大きく変わります。
■ 必要経費とは？
不動産所得の計算式は、
総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得
必要経費とは、 家賃収入を得るために直接必要だった支出 のことを指します。
■ 経費にできる主なもの
① 固定資産税・都市計画税
賃貸用物件であれば 全額経費になります。
② 管理委託費
- 入居者募集費用
- 家賃集金代行手数料
- クレーム対応費
これらは 賃貸経営に必要な支出として経費計上できます。
③ 修繕費
原状回復や維持管理のための支出は経費になります。
- 壁紙の張替え
- 給湯器の交換
- 水漏れ修理
- 外壁の部分補修
ただし注意すべきなのが 「資本的支出」との違いです。
■ 修繕費と資本的支出の違い
修繕費
→ 現状回復・維持目的
→ その年に全額経費
資本的支出
→ 資産価値を高める工事
→ 減価償却で数年に分けて経費
例：間取り変更や大規模リノベーションは 減価償却扱いになる可能性が高いです。
④ 火災保険・地震保険
賃貸物件にかけている保険料は 経費になります。
⑤ ローン利息
経費になるのは 利息部分のみです。
元金返済部分は経費になりません。
⑥ 減価償却費
建物の価値減少分を毎年経費にするのが 減価償却です。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：19〜27年
- RC造：47年
実際に現金が出ていないのに経費にできる 点が大きな特徴です。
■ 経費にできないもの
① ローン元金
借入金の返済（元金部分）は経費不可 です。
② 個人的な支出
- 自宅の光熱費
- プライベート旅行
- 日常の生活費
賃貸経営と無関係な支出は認められません。
③ 所得税・住民税
所得税や住民税は 経費になりません。
■ グレーゾーンになりやすい費用
① 家事按分
自宅兼事務所の場合、 使用割合に応じて按分可能です。
② 交通費
物件確認など業務目的であれば 経費計上可能です。
③ 交際費
常識的な範囲内であれば経費対象ですが、 過大計上は税務リスクになります。
■ 経費管理で差がつくポイント
正しく計上することが最重要です。
- 領収書を必ず保管
- 毎月整理する
- 帳簿をこまめに記録
3月に慌てない管理体制を作りましょう。
■ まとめ
- 固定資産税・管理費・修繕費は経費
- ローン利息は経費
- ローン元金は経費不可
- 私的支出は不可
経費の理解は不動産経営の基礎力です。
次回は 「減価償却と節税の考え方」 を詳しく解説します。
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