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減価償却とは何か？仕組みと基本を徹底解説
2026-03-14
第1回｜減価償却とは何か？仕組みと基本を徹底解説
不動産投資の相談で必ず出てくる言葉が 減価償却です。
「節税になる」「税金が戻る」といった言葉だけが先行し、 本当の仕組みを理解しないまま活用しているケースも少なくありません。
今回は、 減価償却の基本構造と考え方 を3000文字程度で詳しく解説します。
■ 減価償却とは何か？
減価償却とは、 建物などの高額な資産を購入した際、その費用を一度に経費にせず、 耐用年数に応じて分割して経費計上する制度 です。
例えば、建物価格2,000万円の物件を購入した場合、 その年に全額を経費にはできません。
なぜなら建物は、 数年〜数十年にわたり収益を生み出す資産 だからです。
税法では、 資産は使用期間に応じて費用化する という考え方を採用しています。
重要：土地は減価しないため、減価償却できません。
■ なぜ減価償却は節税になるのか？
不動産所得は次の式で計算されます。
家賃収入 − 必要経費 ＝ 不動産所得
この必要経費の中に 減価償却費 が含まれます。
減価償却の最大の特徴は、
実際にお金が出ていないのに経費になる
という点です。
例えば、
- 家賃収入：800万円
- その他経費：300万円
- 減価償却費：200万円
この場合、
800 −（300＋200）＝ 300万円（課税対象）
減価償却がなければ、
800 − 300 ＝ 500万円（課税対象）
つまり、 減価償却があることで課税所得が圧縮される のです。
■ 法定耐用年数とは？
減価償却は 法定耐用年数 に基づいて計算されます。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨：19〜27年
- RC造：47年
例えば木造で建物2,200万円なら、
2,200万円 ÷ 22年 ＝ 約100万円／年
耐用年数が短いほど、 1年あたりの償却額は大きくなります。
中古物件では、 耐用年数を短縮できるケース もあります。
■ 減価償却は「税金の先送り」
ここで重要なのは、 税金が消えているわけではない ということです。
減価償却が進むと、 帳簿上の建物価格（簿価）が下がります。
将来売却する際、
売却価格 − 簿価 ＝ 譲渡所得
となり、 売却時の税金が増える可能性 があります。
つまり減価償却は、 税金の繰り延べ効果 なのです。
■ キャッシュフローへの影響
減価償却の魅力は、
キャッシュは減らないのに税金は減る
という点です。
ただし償却が終了すると、 経費が一気に減少します。
すると課税所得が増え、 税負担が急増する可能性 があります。
これが後に問題となる デットクロス につながるケースもあります。
■ 注意すべき4つのポイント
- 土地と建物の按分を正確に
- 融資期間とのバランスを確認
- 売却時の税金まで想定
- 節税目的だけで物件を選ばない
■ まとめ
減価償却とは、
- 建物費用を分割して経費化する制度
- 実際の支出を伴わない経費
- 課税所得を圧縮できる仕組み
- 将来の売却時に影響する
減価償却は非常に強力な制度ですが、
本質を理解せずに使うとリスクにもなります。
節税は目的ではなく、 安定した長期キャッシュフローを実現するための手段 です。
次回は、 デットクロスの仕組みと発生原因 を詳しく解説します。
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