不動産売却時はインスペクションの実施がおすすめ！目的やかかる費用とは？

不動産売却の際には不動産の状態をきちんと知っておくことが大切です。
不動産の状態を知るのに有効なのがインスペクションです。
そこで今回は、「インスペクション」について、実施する目的やタイミングなどを踏まえながらご説明します。
神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区などにある不動産の売却をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時におすすめのインスペクション①実施する目的

インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことです。
既存住宅状況調査技術者講習を修了した「インスペクター」と呼ばれる専門家が、定められた基準に従って住宅を調査します。
インスペクションには多くのメリットがあるので、さまざまな目的の達成が期待できます。

インスペクションを実施する目的とは

不動産を売却するときは、以下のような目的を持つ方が多いのではないでしょうか。

• できるだけ早く売却したい
• 希望価格で売却したい
• 心配なく売却を終えたい

インスペクションには、これらの目的を達成する効果があります。
まず、第三者である専門家が客観的に調査した結果があると、「どこかに不具合があるのではないか」という買主の不安を解消できます。
物件に対する不安が少ないと購入してもらえる可能性が高まるため、スムーズに売却できる期待が持てるでしょう。
また、インスペクションを実施すると、希望価格で売却できることにもつながります。
不動産の売却では値下げを求められることが多々ありますが、インスペクションの結果があると価格の妥当性に納得してもらいやすく、売り出し価格で売却できる可能性が高まるからです。
そしてインスペクションには、売主が安心感を得られるというメリットもあります。
それは、不動産を売却する際の大きな注意点である「契約不適合責任」を問われる心配が減るからです。
契約不適合責任とは、不動産の品質が契約した内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、契約書に記載されていない雨漏りが売却後に見つかると、売主は契約不適合責任を問われ、買主から修繕や代金減額を請求されてしまいます。
売主がその雨漏りを知らなかった場合でも責任を負うので、不安を覚える方は多いでしょう。
その点、インスペクションを実施すると住宅の状態を正確に把握できるため、売却前に買主へ不具合をもれなく伝えられます。
契約書に記載があり、買主が了承している不具合については、売却後に契約不適合責任を問われる心配がありません。
このようにインスペクションは、不動産売却におけるさまざまな目的の達成に役立ちます。

インスペクションの調査対象になる部位とは

インスペクションでは、基本的に目視できる範囲すべてが調査対象になります。
具体的には、以下のような部位を調査します。

• 住宅の耐久性に関わる部位（基礎・柱・梁・壁・床など）
• 雨漏りや水もれの可能性がある部位（屋根・天井・外壁など）
• 配管設備（給水管・排水管・換気ダクトなど）
• その他（ベランダ・雨どい・フェンスなど）

調査方法は目視や計測が中心で、床や壁のゆがみや傾き、水回り設備の排水、建具やサッシの開閉動作などの確認がおこなわれます。
屋根裏や床下などの上記以外の部分や、目視で確認できない調査はオプションになることが多く、その場合は別途料金が発生するので注意しましょう。

不動産売却時におすすめのインスペクション➁実施するタイミング

では、不動産売却の際にインスペクションを実施する場合は、どのタイミングでおこなえば良いのでしょうか。
まず、不動産を売却する流れとインスペクションの流れを把握しておきましょう。

不動産売却とインスペクションの流れ

不動産の売却は、基本的に以下の流れで進めます。

• 不動産の売却査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を始める
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済が完了したら物件を引き渡す

査定から引き渡しまでは、通常3か月～半年ほどかかかります。
次に、インスペクションは以下のような流れで実施します。

• 見積もりを取って業者を決める
• 間取り図などの必要な書類を準備する
• 調査が実施される
• 報告書を受け取る

調査にかかる時間は1～3時間ほどですが、依頼から報告書の受け取りまでは2週間ほどかかります。

インスペクションを実施するタイミング

不動産を売却する流れのなかで、インスペクションの実施におすすめのタイミングは主に以下の2回です。

• 売却査定前のタイミング
• 媒介契約を結んだあとのタイミング

査定額の精度を上げたい場合は、売却査定前のタイミングで実施すると良いでしょう。
このタイミングで実施しておけば、インスペクションの結果を反映できるため、より精度の高い査定額がわかります。
さらに、インスペクションの結果が良好なら、査定額がアップする可能性もあります。
査定額として提示されるのは「3か月以内に売却できそうな価格」なので、より高く売れることが期待できるでしょう。
ただ、査定額には加味されなくても、売却活動が始まるまでにインスペクションを実施すれば、売り出し価格に反映することができます。
そのため、依頼する業者や実施する内容に迷いがある場合は、媒介契約を結んだあとのタイミングがおすすめです。
中古住宅の仲介する際には、不動産会社には売主と買主の両方にインスペクションの説明をすることが義務付けられており、インスペクション業者のご紹介や斡旋も推奨されています。
インスペクションは資格を持つ建築士がおこなうため、基本的には信頼できますが、実施している業者がたくさんあるので依頼先を決めかねることもあるでしょう。
そのような際は、不動産会社へお気軽にご相談ください。

不動産売却時におすすめのインスペクション➂かかる費用の目安

インスペクションにかかる費用には、以下の3種類があります。

• 基本調査の費用（4～6万円）
• オプション調査の費用（1～8万円）
• 報告書作成の費用（1万円）

インスペクションの費用の目安は5～7万円といわれていますが、オプション調査の費用が発生すると、これ以上かかることもあります。
オプション調査の対象となるのは、「屋根裏や床下の進入調査」「屋根のカメラ調査」「基礎の鉄筋調査」などです。
これらはインスペクションの基本である目視での調査ができないため、別途費用がかかります。
また、報告書作成の費用も、基本調査の費用に含まれていないことがあります。
詳細な内容の報告書は別料金になるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
なお、インスペクションを実施しても、必ずしも先述したような目的を達成できるとは限りません。
そのため、「早く売却を終えたい」「築年数が古いので契約不適合責任が心配」などの場合は、買取もおすすめです。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
仲介は買主を探す時間がかかりますが、買取なら条件に合意したらすぐに取引が成立します。
さらに、宅建業者である不動産会社が買主になるため、契約不適合責任が発生しません。
売却金額は仲介よりも安めになりますが、多くのメリットがあるので、不動産売却の際は買取も検討してみましょう。

まとめ

不動産を売却する際はインスペクションを実施すると、さまざまな目的を達成できる可能性があります。
契約不適合責任への心配が大きい場合や、早期売却を希望する場合は、不動産会社による買取も検討してみましょう。
私たち「プライムホーム」は、神戸市須磨区や垂水区、長田区、兵庫区にある不動産の売却をサポートしております。
仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。