リースバックでよく起きるトラブル事例と回避するための対策について解説！

リースバックは、「住宅ローンの返済が苦しい」「まとまったお金がほしいけれど引っ越したくない」といった方には魅力的な売却方法だといえるでしょう。
しかし、リースバックをめぐってトラブルになるケースもよくあります。
そこで今回は、リースバックを利用するうえでの注意点や、よく起きるトラブル例について解説します。
トラブルを回避するための対策についてもご説明しますので、神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

トラブルが起きる前に知っておきたいリースバックの注意点とは？

まずはリースバックとはなにか、その仕組みについて確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、不動産を売却する方法の1つで、不動産売買と賃貸借契約を一体化したサービスのことです。
不動産会社に自宅を売って資金を得たうえで、今度はその不動産会社と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで、そのまま住み続けられるという仕組みになっています。
買主は不動産会社であるため、通常の不動産売却のように売却活動をおこなう必要がなく、早く現金化できます。
また引っ越す必要がないため、生活環境は変わらず、周囲の方に自宅を売却したことを知られる心配がありません。
このように、リースバックには多くのメリットがありますが、しっかりと理解を深めておかないと、トラブルになる可能性があります。
トラブルが起きたあとに、「思っていたのと違っていた」と後悔しないために、リースバックの注意点を事前に把握しておきましょう。

リースバックの注意点

買取価格が市場相場より安い傾向がある
リースバックを利用する場合の買取価格は、市場相場よりも安くなる傾向があります。
物件にもよりますが市場相場の6割から7割程度になることを想定しておきましょう。
売却価格より買戻価格のほうが高くなる可能性がある
リースバックの売買契約の内容によっては、自宅を将来買い戻すことが可能です。
買戻価格は、不動産会社が買取時に負担した税金や登記費用といった諸経費を上乗せした金額になることが多いため、場合によっては売却価格よりも高い金額で買い戻すことになる可能性があります。
賃貸期間に制限がある
リースバックは、不動産会社を貸主とした賃貸借契約を結び、家賃を支払うことでそのまま住み続けられます。
このときの賃貸借契約は、契約期間が満了したら契約終了となる「定期借家契約」である場合が多いです。
「定期借家契約」の場合、再契約が保証されているわけではないため、ずっと住み続けられる保証はないということに注意しましょう。

リースバックでよく起きるトラブル事例とは

続いて、リースバックを利用した場合、どのようなトラブルが起きるのか、具体的な事例をご紹介しながらご説明します。

家賃が支払えなくなった

リースバックの家賃は、市場相場を参考に設定されるのではなく、物件の買取価格をもとに計算されます。
つまり、自宅を売った価格が高ければ、それだけ家賃も高くなるということです。
1年間に支払う家賃は、買取価格の約10％が相場です。
たとえば3,000万円で売却した場合、年間の家賃は300万円となり、毎月25万円の家賃を支払わなければならない計算になります。
自宅を売却したことによってまとまったお金は手元に入ったものの、毎月の家賃の支払いが苦しくなったというケースは意外に多いのです。

買い戻しができなくなった

前章でもお伝えしましたが、リースバックで売却した自宅を買い戻す際には、売却価格よりも高い金額になる可能性があります。
さらに毎月の家賃が割高であるため、計画どおりに貯金ができず、買い戻しのための資金を準備できなかったという事例もよくあります。

勝手に売却されていた

自宅に住み続けているものの、所有権は物件を買い取った不動産会社にあります。
第三者に物件を売却することは違法行為ではないため、売却されて所有権が移っていたというトラブルが起こり得るのです。

再契約ができなかった

リースバックにおける賃貸借契約は、定期借家契約の場合が多く、2年から3年で契約が終了するのが一般的です。
定期借家契約では契約が更新されないため、契約期間が終了したあとも継続して住み続けたい場合は、貸主と借主の合意のもと再契約をする必要があります。
しかし定期借家契約は、貸主に正当な事由がなくても再契約を拒否することが可能です。
また、契約期間中に家賃を滞納したり、近隣の住民とのトラブルを起こしたりなど、問題があり再契約できなかったという事例もあります。

リースバックでよく起きるトラブルを回避する対策とは

リースバックでは、家賃の支払いや、定期借家契約の再契約についてよくトラブルが起きることを前章でお伝えしました。
そのようなトラブルを回避するための対策があれば、事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、リースバックを利用するうえで事前に知っておきたい対策を3つご紹介します。

対策①適正価格を知る

リースバックの場合、買取価格は市場相場よりも安くなる傾向がありますが、ご自身でも相場を調べて自宅の適正価格を知ることが大切です。
そのうえで不動産会社に査定を依頼し、リースバックを利用したい旨を伝えてアドバイスを受けましょう。
弊社では、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

対策②契約内容を確認する

再契約ができずに退去しなければならなくなったというトラブルを回避するために、賃貸借契約が「定期借家契約」なのか「普通借家契約」なのかをしっかりと確認してください。
一時的に住む場合は「定期借家契約」でも良いですが、契約を更新しながら住み続けたい場合は「普通借家契約」のほうが安心です。
「定期借家契約」の場合は、再契約が可能であることが契約書に記載されているかどうかを確認しましょう。
また、将来買い戻しをするつもりの方は、買戻価格や条件なども契約時にしっかりと話し合って決めたうえで、契約書に盛り込んでおくことが大切です。

対策③家賃を支払っていけるかシミュレーションする

リースバックの家賃については、近隣の物件よりも高くなる傾向があるため、生活費とのバランスを考えなければなりません。
売却したときはまとまったお金が入るため資金に余裕がありますが、家族が病気などで働けなくなったり、子どもの教育費がかさんだりと、家計が苦しくなる可能性があります。
家賃が支払えなくなるというトラブルを回避するために、生活状況を考慮して、問題なく家賃を支払っていけるかどうかをシミュレーションしたうえで検討しましょう。

まとめ

リースバックは、自宅を売却して資金を得たうえで、賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けられるという売却方法です。
引っ越す必要がないため、子どもを転校させたくないという方や、住み慣れた家を離れたくないという年配の方など、幅広い年齢層の方におすすめできます。
しかし、仕組みを理解しないまま利用するとトラブルが起きる可能性があるため、今後の生活状況をご家族でしっかりと話し合ったうえで検討しましょう。
「プライムホーム」は、神戸市須磨区、垂水区、長田区、兵庫区で不動産売却をサポートしております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。