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「将来、道ができて価値が上がる」と言われて購入…しかし未接道のまま
2026-03-30
「将来、道ができて価値が上がる」と言われて購入…しかし未接道のまま
相続相談から見る問題点と解決方法
先日、 「将来、前面に道路ができるから価値が上がる」と説明を受けて購入した土地について、 相続のご相談をいただきました。
しかし現状は、 いまだに接道しておらず、再建築もできない状態とのこと。
このようなケースは決して珍しくなく、 不動産トラブルの典型例とも言えます。
今回はこの事例をもとに、 何が問題だったのか、そして今後どうすべきかを解説します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
不動産について相談するよくある営業トークの落とし穴
今回のようなケースでよくあるのが、
「将来、道路計画がある」
「いずれ接道するから価値が上がる」
といった説明です。
しかし実際には、 その計画が確定していないケースが非常に多いのです。
ポイントは、 「予定」と「確定」は全く別物ということです。
問題点①道路計画が不確定
都市計画道路や開発計画は、
- 計画段階
- 調整段階
- 実行段階
と複数のフェーズがあります。
今回のようなケースでは、 計画が存在していても実現する保証はないことが問題です。
実際には、
- 何十年も進まない
- 計画自体が消滅する
といったケースも珍しくありません。
その結果、 「いつまで経っても接道しない土地」になってしまいます。
問題点②資産価値が上がらない
「将来上がる」と言われて購入しても、
現時点で接道していない限り評価は低いのが現実です。
不動産の価値は、 「今どう使えるか」で決まります。
つまり、
- 建て替え不可
- 融資不可
の状態では、 市場での評価は非常に厳しいのです。
問題点③相続時に「負動産化」する
今回の相談のように、 相続が発生すると問題はさらに深刻になります。
なぜなら、
- 売れない
- 使えない
- 維持費だけかかる
という状態になるため、 いわゆる「負動産」になるリスクがあるからです。
相続人にとっては、 「もらっても困る資産」になってしまいます。
相続登記や不動産のことで迷ったら
不動産について相談するではどうすればいいのか？解決方法
このような状況でも、 取れる対策はいくつか存在します。
①行政への道路計画確認
まずは、 本当に道路計画が存在するのかを確認します。
具体的には、
- 都市計画図の確認
- 役所へのヒアリング
を行います。
ここで重要なのは、 実現時期と確実性です。
②隣地との交渉
現実的な解決策として有効なのが、 隣地から通路を確保する方法です。
例えば、
- 土地の一部を購入する
- 通行地役権を設定する
ことで、 接道要件を満たせる可能性があります。
③43条許可の検討
条件次第では、 建築基準法43条許可が使える場合もあります。
これにより、 例外的に建築が可能になるケースもあります。
ただし、 ハードルは高く事前調査が必須です。
④売却戦略の見直し
どうしても改善が難しい場合は、 売却戦略を変えることも重要です。
例えば、
- 隣地所有者へ売却
- 投資家へ低価格で売却
といった方法です。
通常の市場では売れにくくても、ニーズは存在します。
相続登記や不動産のことで迷ったら
不動産について相談するまとめ
「将来道路ができる」という話は、 魅力的に聞こえますが非常にリスクの高い要素です。
今回のポイントをまとめると、
- 計画は確定ではない
- 現時点の価値が重要
- 相続時に負動産化するリスク
という点です。
一方で、
- 接道確保の交渉
- 許可制度の活用
- 売却戦略の見直し
によって、 状況を改善できる可能性もあります。
「この土地はどうすべきか？」 「売るべきか、活かすべきか？」
と悩んでいる方は、 早めに専門家へ相談することが重要です。
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