共有持分だけ不動産売買はできるのか？

2025-11-28

共有持分だけ不動産売買はできるのか？知らないと損する注意点と対策

親から相続した土地や建物、きょうだいと一緒に所有している実家などでよく出てくるのが「共有名義の不動産」。このうち「自分の持ち分だけ売りたい」という相談は非常に多いです。では実際に、共有持分だけを売ることは可能なのでしょうか？法律上の可否から、現実的な売却方法、注意点まで詳しく解説します。

１．そもそも「共有持分」とは？

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている所有権の割合のことです。たとえば、兄弟二人で1,000㎡の土地を半分ずつ相続した場合、 Aさんが1/2、Bさんが1/2という共有持分を持ちます。この状態を「共有不動産」と呼びます。

共有持分は「割合」で表されるため、土地や建物のどの部分を使うかまでは明確に区分されていません。つまり、「東側は兄、西側は弟のもの」とは法律上決まっていないのです。

結論から言えば、共有持分だけでも売買は可能です。これは民法上の「共有者の自由処分権」に基づいており、他の共有者の承諾を得なくても、自分の持ち分を第三者に売ることができます。

民法第251条：
各共有者は、その持分を他人に譲渡することができる。

つまり、兄弟のうち一人が「自分の1/2持分だけを売る」ことは法的に認められています。しかし、ここからが重要です。売ることはできても、「実際に買い手がつくかどうか」はまったく別問題なのです。

共有持分だけを買っても、買主は単独でその不動産を自由に使えません。建物に住むことも、土地を売ることも、他の共有者の同意が必要です。このため、一般の購入希望者からはほとんど需要がありません。結果として、売却価格は通常の不動産価値の「30〜50％」程度に下がるのが一般的です。

自分の持分を第三者に売ると、見知らぬ他人が共有者として登場することになります。これが原因でトラブルになるケースも多く、「勝手に売るな」と感情的な対立を招くこともあります。

共有不動産では、全体を「共有者全員のもの」として扱うため、勝手に家を貸したり建て替えたりすることはできません。つまり、持分を買った人も実際には使いにくい資産になってしまうのです。

もっともスムーズでトラブルが少ない方法は、他の共有者（親族など）に買い取ってもらうことです。お互いが合意すれば、通常価格に近い金額で取引でき、関係も悪化しにくいです。

近年では、共有持分だけを専門に買い取る業者が増えています。相場よりは安くなりますが、スピーディーに現金化できるのがメリットです。相続トラブルや離婚後の持分整理など、早期に手放したい場合に有効です。

ただし、買取価格が通常の市場価値の「3〜5割程度」になることが多いため、価格だけでなく「時間」「手間」「関係性」を総合的に判断することが大切です。

他の共有者と話し合いができない場合、裁判所に分割を求めることも可能です。これは「共有物分割請求」と呼ばれ、最終的には不動産を売却して代金を分ける「競売」になるケースもあります。

ただし、裁判には時間と費用がかかるため、弁護士や不動産コンサルタントと相談して進めるのが現実的です。

特に、相続で共有になった場合は「誰がどれだけの割合を持っているか」があいまいなまま放置されていることが多いです。まずは登記簿を取り寄せ、現状を整理することから始めましょう。

一方で、共有持分を買う側にもリスクがあります。価格が安いからといって飛びつくと、実際には使えない土地・建物を抱えることになりかねません。特に、他の共有者が感情的な対立をしているケースでは、使用トラブルが長期化する可能性もあります。

共有持分を購入する際は、現地確認・共有者の意向・登記内容を必ずチェック。不動産専門の弁護士やコンサルタントに相談してから判断するのが安全です。

共有持分だけでも法律上は自由に売買できます。しかし、現実的には買い手が限られる特殊な市場であり、価格や手続きにも注意が必要です。大切なのは、感情的にならずに「どうすればお互いに納得できる形で整理できるか」を考えることです。

もし、共有不動産でお悩みがあるなら、「買取」「分割」「調整」など複数の選択肢を検討しながら、プロに相談することをおすすめします。共有問題は、放置すると関係悪化や資産価値の低下につながることもあるため、早めの対応が鍵です。

まずはご相談ください！

0120-932-630