返済不可となった住宅ローンの対処法！知っておきたい競売と任意売却

住宅ローンの返済中に、失業や収入減で返済不可になることがあります。
近年は、新型コロナウイルスの流行により返済が滞り、マイホームを手放す方も少なくありません。
今回は住宅ローンが返済不可となった場合の対処法や、競売の流れ、任意売却について解説します。
神戸市須磨区や神戸市垂水区、神戸市長田区や神戸市兵庫区で、住宅ローンの返済が難しく感じている方はぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可となった場合の対処法

まず、住宅ローンが返済不可となった場合はどのように対処したら良いのでしょうか。

対処法1：金融機関に相談する

対処法としてまず挙げられるのが、金融機関に相談することです。
滞納していなければ、返済期限の延長やプランの見直しなど、条件変更が可能かどうかを打診してみます。
返済スケジュールが緩和できれば、無理なく返済していけるのがメリットです。
ただし、病気や介護など明確な理由がないと、条件変更を認めてもらえない可能性があります。
変更期間の終了とともに、元の返済額に戻るのも注意点です。

対処法2：保険が適用されるかどうかを確認する

病気が原因で住宅ローンが返済不可となった場合、保険が適用されるかどうかも確認なさってください。
契約内容によっては、保険が適用されるケースがあります。
住宅ローンを使ってマイホームを購入した方の多くは、団体信用生命保険に加入しているのではないでしょうか。
団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった際、住宅ローンの残債がゼロになる保険です。
病気でも保険金が下りるオプションを付けていれば、保険が適用されるかもしれません。

対処法3：借り換えする

返済不可になりそうな場合、金利の低い金融機関に借り換えするのも対処法のひとつです。
金利が低くなれば、その分毎月の返済額を抑えられます。
近年は神戸市須磨区や神戸市垂水区、神戸市長田区や神戸市兵庫区においても、住宅ローンの低金利合戦が常態化しています。
そのため、条件で優れた金融機関を見つけやすいでしょう。
ただし、借り換えには一括繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用など、さまざまな費用がかかります。
コストをかけてでも借り換えするメリットを得られるのは、下記のような場合です。

• 金利が1％以上変わる
• 残債が1,000万円以上ある
• 住宅ローンの残存期間が10年以上ある

借り換えは、すべての方に適した対処法ではないため注意が必要です。

対処法4：売却する

返済不可となった場合、売却も視野に入れてみてください。
住宅ローンが残っている場合、売却価格が残債を下回ってしまうと、一般的には売却ができません。
しかし、任意売却なら残債があっても売却できる可能性があります。
任意売却については後述しますので、対処法のひとつとして押さえておきましょう。

住宅ローンが返済不可となった場合の競売までの流れ

続いて、住宅ローンが返済不可となった場合の競売までの流れを解説します。
競売までの一般的な流れは、下記のとおりです。

• 金融機関から督促状が届く
• 金融機関から一括支払いを求める通知がくる
• 保証会社が金融機関に代位弁済（残債の一括支払い）する
• 債権（お金を返してもらう権利）が保証会社に移転し、保証会社から一括支払いを求める通知がくる
• 返済できない場合は競売となりマイホームが強制的に売却される

返済不可になると、金融機関から「滞納分を支払ってください」という内容の督促状が届きます。
督促状の期日までに返済がないと、分割で返済する権利を失い、一括支払いを求められます。
このまま返済不可の状態が続くと、残債の一括支払いか競売にかけるということです。
そのあと、保証会社が金融機関に代位弁済（残債の一括支払い）し、債権が保証会社に移転します。
この場合、金融機関ではなく保証会社に返済しなければなりません。
保証会社が金融機関に対して、債務者の代わりに住宅ローンを一括支払いしたからです。
そのため、保証会社に利息をプラスして支払う必要があります。
この段階で一括支払いできない場合、マイホームは競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。

競売のデメリット

住宅ローンが返済不可となり、競売にかけられてしまうと、下記のようなデメリットが生じます。

• 個人信用情報機関に記録されてしまう
• 自宅の所有権がなくなるため完済後も資産が残らない
• 遅延損害金の支払いも必要

滞納が続くと、個人信用情報機関に記録されてしまいます。
ブラックリストに載ってしまった場合、クレジットカードを作ったり、ローンで買い物したりといったことが難しくなるのがデメリットです。
また、売却後も残債が残る場合は返済を続ける必要があります。
所有権はなくなるので、完済後も資産は残りません。
返済を延滞した場合は、遅延損害金の支払いも必要です。
一般的に、返済日の翌日から遅延している元金に対して、年14.0％の利息がかかります。
このように、競売にはメリットがほとんどなく、デメリットのほうが多いです。
そのため、返済不可になった場合は、速やかに対処する必要があります。

住宅ローンが返済不可になった際は任意売却を検討しよう

最後に、住宅ローンが返済不可になった際に検討すべき、任意売却について解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンのあるマイホームを、金融機関の許可を得たうえで売却する方法です。
一般的に住宅ローンを完済しないと、不動産は売却できません。
しかし、残債が売却価格を上回ってしまうと、マイホームを手放しても残債を払いきれないという問題が起きてしまいます。
任意売却は、そのような状態でも売却できる可能性が高く、返済不可になった場合に有効的な手段です。
すでに返済不可になり滞納している場合や、残債を自己資金や売却金で支払えない場合、競売か任意売却しか選択肢がなくなります。
先述したとおり、競売にはメリットがほとんどないため、早い段階で任意売却を検討すると良いでしょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、下記のとおりです。

• 市場価格で売却しやすい
• 残債の返済は相談次第で分割にできる
• 引っ越し費用を確保できる可能性が高い

メリットとしてまず挙げられるのが、市場価格で売却しやすいことです。
住宅ローンが返済不可となり、競売にかけられた場合、一般的には相場の60％から70％ほどで売却することになります。
残債を少しでも減らして返済の負担を少なくするためには、できる限り高く売却することが大切です。
任意売却なら、市場価格で売却できる可能性が高いといえます。
また、売却後も残債が残る場合、競売で一括支払いを求められるのが一般的です。
しかし、ほとんどの方が一括支払いできず、自己破産に進んでしまいます。
その反面、任意売却なら売却後の返済方法を相談できるのがメリットです。
相談次第で分割にできるため、無理なく返済を続けられます。
さらに、任意売却の場合、引っ越し費用を確保できる可能性が高いです。
債権者との交渉が必要ですが、引っ越し費用としてまとまったお金を受領できるでしょう。
競売の場合、引っ越し費用が出るケースはほとんどありません。

まとめ

住宅ローンが返済不可となった場合、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売にはメリットがほとんどないため、返済が難しくなった時点で任意売却を検討するのが得策です。
須磨区の不動産売却・買取なら「プライムホーム」へ。
お客様が笑顔で満足していただけるよう日々努力することをお約束いたします。
一生に一度あるかどうかの不動産売買取引に真摯に対応させていただきますので、まずはご相談ください。