不動産売却に必要な仲介手数料の目的とは？計算方法を解説！

不動産売却の際は、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探すのが一般的な流れです。
そして売買契約が成立したとき、成功報酬として不動産会社には仲介手数料を支払います。
今回は仲介手数料とはどのような性質のものなのか、相場の調べ方や計算方法を解説します。
神戸市（須磨区・垂水区・長田区・兵庫区）で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で必要となる仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売却にあたり不動産会社と媒介契約を結んでいるとき、売買契約が成立すると発生する成功報酬のことです。
仲介手数料には、売却活動における通常の業務でかかる費用が含まれています。
通常の業務には、おもに以下のものが該当します。

• レインズへの情報登録
• 不動産ポータルサイトへの情報登録
• 店頭での広告掲載
• ポスティング・折り込みチラシ

これら通常の業務の範囲でおこなわれる売却活動には、追加の費用は発生しません。
ただし売主が特別に依頼して発生した費用については、仲介手数料とは別途で請求されることがあります。
たとえば、遠方にいる購入希望者への対応で生じた交通費や、売主の希望で実施した特別な広告・宣伝などが挙げられます。
そのため、どこまでが通常の業務の範囲に含まれるのかは、不動産売却を依頼する際に確認しておくと良いでしょう。
なお通常の範囲を超える業務が発生する際は、事前の了承を求められるのでご安心ください。

支払いが発生するタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約を締結しただけでは費用は発生しません。
支払いのタイミングは、売買契約の成立時に半額、物件の引き渡し（代金の精算時）に残金分を支払うのが一般的です。
そのため、売買契約が成立しなければ仲介手数料などの費用は請求されません。
ただし、仲介手数料に含まれない業務（売主の希望でおこなった特別な広告費用や、交通費などの実費）については、売買契約が成立しているかどうかに関係なく請求されることがあります。
そのほかの費用については、その都度不動産会社に確認すると良いでしょう。

不動産売却時に発生する仲介手数料の相場とは？

不動産売却をする際に必要な仲介手数料は、売却価格に基づいて決まります。
そのため、仲介手数料には相場がありません。
ただし法律により、売却価格に応じた上限額は定められています。
仲介手数料は売買価格の3～5%程度が目安で、各金額の上限は以下のとおりです。

• 400万円：19.8万円
• 600万円：26.4万円
• 800万円：33.0万円
• 1,000万円：39.6万円
• 2,000万円：72.6万円
• 3,000万円：105.6万円

※消費税率10％のとき
一般的に仲介手数料のうち半額は、売却金を受け取る前の成約時点で支払わなければなりません。
売却価格によっては数十万円にものぼるため、目安の金額はあらかじめ把握しておくのがポイントです。

追加費用が発生する場合とは？

仲介手数料に含まれているのは、通常の業務にかかる費用の分です。
売却活動にともない、それ以外の業務も不動産会社に依頼したときには追加費用が発生し、追加分を含めると仲介手数料の上限を超えることがあります。
具体的には、以下の業務を依頼すると別途で費用が発生するケースがあります。

• 遠隔地ある不動産や、遠方に住む売主・買主の対応に際して発生する交通費
• 特別な広告の作成費（売主の希望でおこなったもの）
• 土地の測量費
• 建物の解体費用（空き家を更地として売却するとき）
• 不用品の廃棄費用

別途で発生する費用の支払いタイミングは、業務の内容によって異なります。
その都度請求されることもあるため、付随する業務を依頼する際は注意してください。
なかでも土地の測量費や建物の解体費用、不用品の廃棄費用などは金額も高くなることがあります。
そこで少しでも費用を抑えたい場合は、室内にある家具・家電などの残置物を事前に撤去しておくと良いでしょう。
残置物の処理を専門におこなっている業者のなかには、買取にも対応している場合があります。
自力で搬出できる場合は、粗大ごみとして排出すると良いでしょう。

不動産売却で発生する仲介手数料の計算方法

上限額が法律により制限されている仲介手数料は、以下の計算方法を用いて算出が可能です。
売却価格の計算式は、次のとおりです。

• 200万円以下の部分：売却価格の5%＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却価格の4％＋消費税
• 400万円超の部分：売却価格の3％＋消費税

なお、売却価格が200万円もしくは400万円を超えるときには、以下の速算式を用いた計算方法があります。

• 売買価格200万円超のとき：売買価格の4％＋2万円＋消費税
• 売買価格400万円超のとき：売買価格の3％＋6万円＋消費税

この計算式により求められる仲介手数料には、不動産売却において通常の業務でかかる費用が含まれています。
どこまでが通常の業務に該当するのかは不動産会社によって異なるので、媒介契約を結ぶ際に確認するのがおすすめです。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例とは？

仲介手数料は売却価格に基づいて決められるため、当然ながら取引価格が安価な不動産の仲介手数料も安く設定されます。
築年数の古い物件や、立地条件が悪い物件など、売れにくい不動産にその傾向が見られます。
しかし売れにくい不動産ほど、売却活動には多額の費用がかかることが多いでしょう。
すると、買主が見つかったとしても、仲介手数料だけでは売却活動にかかる費用をまかなえないケースも珍しくありません。
このような理由で積極的な売却活動がおこなえないなど、売主にとってもデメリットがありました。
このようなケースにも対応できるよう、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」があります。
この特例では、400万円以下の不動産を売却した際、仲介手数料に調査費用相当額を加算することを認めています。
調査費用相当額を加えたあとの仲介手数料は、最大で18万円（税別）まで請求することを認めた特例です。
この特例を適用する際は、事前に調査費用に関する説明を受けるなどして、納得したうえで媒介契約を結ぶのがポイントです。
売主にとってのメリット
仲介手数料の上限が引き上げられることで、売主にとってもメリットがあります。
まず、売却活動にかかる費用がまかなえるようになるため、積極的な売却活動をしてもらえる可能性が高まります。
積極的な売却活動により、売れにくい物件でも買主が見つかりやすくなるでしょう。
すると、維持管理費や固定資産税などの金銭的負担もなくなるので、早期売却をご希望の方はこの特例を活用するのがおすすめです。

まとめ

仲介手数料とはどのようなものなのか、不動産売却をするなら知っておきたいポイントとともに解説しました。
仲介手数料は、売却活動にともない発生するさまざまな費用に充てられるものです。
相場はありませんが上限額を求める計算方法があるため、売却活動前に目安の金額を把握することが可能です。
私たち「プライムホーム 神戸市須磨区」では、神戸市（須磨区・垂水区・長田区・兵庫区）で、価格査定の依頼を承っております。
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