自己破産前のタイミングで不動産売却をするメリットや住宅ローンを解説

「自己破産をする場合、どのようなタイミングで不動産売却をすれば良いだろう」など、自己破産に伴う不動産売却でお悩みの方は多いです。
基本的には自己破産前に不動産売却をおこなうのがおすすめですが、注意しなければ「財産隠し」に問われることもあります。
この記事では、自己破産に伴う不動産売却のタイミングや、自己破産前に売却をするメリット、また、住宅ローン残債についてご説明します。
神戸市須磨区、垂水区　長田区　兵庫区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

自己破産に伴う不動産売却のタイミング

不動産を所有している方が自己破産をおこなう場合、自己破産前か破産後の、いずれかのタイミングで不動産を手放すことになります。
自己破産後のタイミングで不動産売却をおこなう場合は、破産管財人が不動産売却をおこなうか、自分自身で不動産売却をおこなうかの、2つのパターンがあります。
なお、自己破産前に売却する場合は、自分自身で売却をすることになります。
ここでは、自己破産と不動産売却のタイミングについてご説明します。

自己破産後の不動産売却1：破産管財人による不動産売却

自己破産の手続きが開始される際に、不動産などの財産を所有している場合は「管財事件」として扱われ、破産管財人が選出されます。
管財事件となった場合は、破産者は裁判所で複数回開催される「債権者集会」に参加し、破産管財人との面談も必要です。
さらに、破産手続きが開始すれば、管財人には「予納金」を支払わなければいけません。
予納金は最低でも20万円はかかると考えておきましょう。
このように手続きが開始されたら、不動産は「破産財団」に帰属するため、破産管財人にしか売却できなくなります。
破産管財人は可能な限り高い金額で不動産売却をおこない、売却したお金で債権者に返済します。
このような手続きがすべて終了すれば、破産人は免責されますが、それまでには長い期間がかかることも珍しくありません。

自己破産後の不動産売却2：自分自身による売却

不動産などの財産を所有していても、住宅ローンの残債が不動産の価値を上回る「オーバーローン」の状態の場合は、管財事件とならないことがあります。
その場合、「同時廃止事件」として扱われ、破産管財人は選出されません。
個人の破産手続きでは、同時廃止事件となることが一般的です。
金融機関などの抵当権者に抵当権を放棄してもらえれば、自分で売却することも可能です。
抵当権の放棄に同意してもらえない場合は、抵当権者によって不動産は競売にかけられることになるでしょう。

自己破産前の自分自身による不動産売却

自己破産の申し立て前に不動産売却をする場合は、自分自身で売却の手続きを進めることになります。
自己破産前に不動産売却を済ませておくことの特徴は、次章でご説明します。

自己破産前に不動産売却をおこなうメリットと注意点

自己破産後に不動産売却をおこなうより、自己破産前におこなうほうが破産者にとってメリットが多いのが一般的です。
ただし、自己破産前に不動産売却をする場合は、「財産隠し」に問われないように注意する必要があります。
ここでは、自己破産前に不動産売却をおこなうメリットと注意点についてご説明します。

自己破産前に不動産売却をおこなうメリット

自己破産の申し立てをする前に不動産売却をする場合は、以下のメリットがあります。

• 破産後の売却よりも高く売れる可能性がある
• 売却にかかる費用負担を軽減できる
• 自己破産に関連する資金を用意できる

まず、自己破産後に不動産売却をする際には、競売にかけられるケースが少なくありません。
しかし、自己破産前に自分自身で売却する場合は、通常の売却または任意売却を選択しやすくなります。
一般的に、競売では不動産会社が入札するため、売却金額は市場価格より低くなる傾向にあります。
しかし、通常の売却や任意売却では、市場価格に近い売却価格が期待できるでしょう。
また、自己破産前であれば、不動産売却には仲介手数料や測量費用などを含めて売却することが可能です。
売却に関連する自己負担を軽減しながら不動産を現金化できるのもメリットのひとつです。
さらに、自己破産申し立てにかかる弁護士費用や手続き費用、破産後に生活を立て直すための費用まで手元に残すことが出来ます。
自己破産で差し押さえが実行されたとしても、民法により「最低限の生活再建に必要な動産の保有」が認められているのです。
具体的には、99万円までの金銭は差し押さえの対象外となり、新しい生活を送るための資金にできます。

自己破産前に不動産売却をする注意点

自己破産前に不動産売却をしておくことはメリットが多いですが、注意しなければ「財産隠し」に問われる恐れがあります。
財産隠しとは、所有している財産を不正に処分したり、隠したりすることを指します。
また、「詐欺破産罪」に問われないようにも注意しなければいけません。
自己破産をするつもりで新しく借り入れをした場合や、債権者に不利益を与える目的で財産を処分した場合は、詐欺破産罪が適用されることがあります。
もし財産隠しや詐欺破産罪に問われた場合は、自己破産が認められないこともあります。
そうならないために、弁護士などの専門家に相談しながら、慎重に不動産売却手続きを進めることが大切です。

住宅ローン残債によって変わる自己破産前の不動産売却方法

自己破産前に不動産売却をするためには、住宅ローン残債と不動産の価値のどちらが高いかを知る必要があります。
ここでは、住宅ローンに関連する不動産売却の方法と注意点をご説明します。

アンダーローンの場合は通常の不動産売却

住宅ローン残債よりも不動産の価値が高い「アンダーローン」の場合は、通常の不動産売却が可能です。
財産隠しなどに該当しないように注意しながら、不動産会社に連絡を取り、自分自身で通常の不動産売却をおこないます。

オーバーローンの場合は任意売却

住宅ローン残債が不動産の価値よりも多く残っているオーバーローンの場合は、売却金額でも住宅ローンを完済できないため、通常の不動産売却は選択できません。
そこで、金融機関などの債権者から特別な許可をもらったうえで、任意売却をすることになります。
任意売却は競売とは違い、所有者の意思がある程度反映できます。
また、競売ではインターネットや新聞などで物件の情報が公開されますが、通常とほとんど変わらない方法で売却される任意売却では、売主のプライバシーが守られます。

任意売却の注意点

任意売却をするためには必ず債権者の許可が必要となるため、細かい調整が欠かせません。
また、任意売却で得たお金は複数の債権者に対して平等に返済することが求められるなど、複数の注意点があります。
任意売却の経験が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

まとめ

自己破産に伴う不動産売却のタイミングや、自己破産前に不動産売却をおこなうメリットについてご説明しました。
まずは住宅ローンの残債と所有する不動産の価値を把握してから、不動産売却の方法を決めると良いでしょう。
わたくしども「プライムホーム」は、神戸市須磨区、垂水区　長田区　兵庫区で任意売却を含めた不動産売却を取り扱っております。
無料査定はホームページから24時間承っておりますので、お気軽にご相談ください。